在咨询工作中。最近碰到很多咨询问题：父母年龄过大，无法进行房产抵押贷款。

很多客户朋友会问我：小林，父母年纪大了，想把房子过户给我，用什么方式比较好？

那今天就和大家聊聊：

房产过户的三种方式：赠与过户、继承过户与买卖过户的一些区别。

其实，最核心的区别就是过户时手续费用不同。

（一）赠与过户

顾名思义，赠与过户就是父母在生前就将房子赠与给子女，但必须先去公证处办理赠与公证。

赠与公证费：政策变了，赠与过户不需要做公证了，直接到房管部门赠与和受赠人带着材料本人到场就可以已办理相应的赠与手续了，公证费就不用交了

评估费：不用交了，现在赠与的税费，由房产当地的税务部门来合拢它的价格，以及税费的比例，直接由税务部门计算出来。所以就不用再进行评估了。

增值税：近亲属免征，近亲属意外的还需缴纳

契税：3%，不管平米数多大

登记费：80元

印花税：赠与方与受赠方各自交万分之五（100万5元）

个人所得税 : 近亲属免征，近亲属意外的还需缴纳

(二)继承过户

继承过户，就是父母已经过世了，继承人带着资料去公证处办理继承公证书，然后去房管局完成产证的变更过户。

办理继承公证书需带上死亡证明书、合法继承人证明、遗嘱等资料。

如果有继承人放弃继承权，那么应当出具放弃财产继承权的证明。

（独生子女也未必是唯一的继承人了，当第一第二顺位人都不在世的情况下，侄女，侄子，外甥，外甥女也 可以继承，父母可以与组织外或个人签订抚养协议，他们负债老人的养老和后事，料理完毕以后就可以获得父母的财产，父母可以指定任何信任的机构或者个人管理财产，待子女成人后再移交，公证遗嘱不再优先，是以最后一份为准，同事增设了打印遗嘱和录音录像遗嘱，需要留有日期痕迹。来确保遗嘱有效）

继承公证费：1%（近亲属，远方亲属），做一个继承申报，支付公证费，

契税：免收，继承过户是不需要缴纳税费的

增值税：免收，3%（远方亲属）

附加税：免收

个税：免收

登记费：80元

印花税：5元

注：如果有共有产权人，则增加一本产权证费用10元

继承公证的费用则按照当地的公证处的收费标准缴纳，一般是根据房屋的评估价值的比例收取。总体来说是很低的。

(三)买卖过户

买卖过户，也就是平时最常见的过户方式。按照政策缴纳相关的税费，只是不存在真正的资金交易。

很多人认为，买房过户的税费高，所以在过户时根本没考虑买卖过户，其实不然。

如果房子已经满2年，买卖过户的税费是很低的。

契税：1%-3%

个税：1%

登记费：80元

印花税：5元

注意：

以上只是三种办理过户方式的费用。如果以后房子涉及到再次交易，那么这三种方式的差距就非常大了。

继承和赠与的房屋再次交易时，需要缴纳差额20%的个税。（其中部分机构不接受继承和赠与性质的房产作抵押贷款）

比如接受继承和赠与时房产价值为100万，再次卖出时已经涨到了200万，那么交易时需要交100万的20%的个税，也就是20万。

可以不交吗？

答案是可以的！但有条件。

条件就是：需要此房是产权人家庭唯一住房且已经满五年的时间，也就是我们常说的“满五唯一”。

其实，这样的情况是很少的。

如果是买卖过户的房子则不用担心差额个税，仍然按照普通的税率交就行了。

综上所述：

赠与房产，是很不划算的。不仅赠与的时候要交不少费用，再次交易还需要交更多的费用；

继承房产，在继承时费用最少。但是应考虑以后再次交易的情况；

买卖过户，其实算下来是最划算的！只要过户的房子已经满两年，交的费用也是很少的。

 案例1：出卖的住房是60平米，而且出卖人满5唯一的住房，买受人名下也乜有其他住房那么近亲属过户的话

1）赠与过户：

契税：3%

印花税：赠与方与受赠方分别缴费万分之五的费用

2）买卖过户（按照政策缴纳相关的税费，只是不存在真正的资金交易）

契税：1%

增值税：免征（两年以上）

个税：满五唯一（免收）

买卖过户划算

案例2：出卖的住房是100平米，而且出卖人不满两年的住房，买受人名下也乜有其他住房那么近亲属过户的话

1）赠与过户：

契税：3%

印花税：赠与方与受赠方分别缴费万分之五的费用

2）买卖过户（按照政策缴纳相关的税费，只是不存在真正的资金交易）

契税：1.5%

增值税：5%（两年）

个税：有原值，个税为差额的20%（商品房有原值）

赠与过户划算

案例3：出卖的住房是100平米，而且出卖人满二不满五（满五不唯一）的住房，买受人名下也乜有其他住房那么近亲属过

1）赠与过户：

契税：3%

印花税：赠与方与受赠方分别缴费万分之五的费用

2）买卖过户（按照政策缴纳相关的税费，只是不存在真正的资金交易）

契税：1%

增值税：免征（两年以上）

个税：有原值，个税为差额的20%（商品房有原值）

得算看差额，具体那个划算

规划贷款方案，降低融资成本

受人之托，忠人之事，专业可靠，安全高效

诺伊金融李经理（18710059610）客户日常遇到的问题汇总