案例：李先生经营一家装修公司，想开分店扩大经营，但是手里没有足够的资金，于是想到了用房子去银行申请房产抵押经营贷。但是房子还处在按揭状态，李先生犯难了，这可如何是好？急需大量资金，但房子还处于按揭状态，这种情况能做房产抵押贷吗？是做一抵合适还是二抵合适？如果你也有同样的疑惑，不妨看完。本篇为大家解读“处于按揭状态的房子怎么做抵押贷款更划算”。首先，处于按揭状态的房子可以做房产抵押贷款，并且有两种方式，以下详解：

（一）直接拿按揭房做二抵，直接拿按揭房去银行做二次抵押

北京房屋二次抵押贷款的条件：

1、正常上市可交易的商品房；

2、房龄不超过50年；

3、按揭还款满一年以上；

4、房屋面积40平方米以上；

5、房产抵押可贷金额减去按揭余额有余值；

北京房屋二次抵押贷款可贷额度的计算公式：

房屋评估价格x70%（或60%)﹣房贷余额＝可贷金额

房屋评估价约等于：房屋近期市场成交价（或挂卖价的9成﹣95成）

举例：

李先生的房屋市值800万，目前还剩300w按揭贷款未还清

那么可贷额度为：800w*70%-300w=260w

【方法评估】

适用于：时间紧、所需资金不是太高，回款快且收益率高的情况。

优点：不用结清按揭，可以直接做二抵；

缺点：二抵按揭还款需满一年以上；普遍利率高，能提供选择的银行产品少，并不是所有银行都能办理且普遍利率在4.5%以上；个别行能做到3点多，但要求高。其次可贷额度小。

（二）北京房屋抵押贷款结清按揭尾款做一抵，结清按揭尾款去银行做一抵

由于二抵的利率高于一抵，且可贷额度不高，通常在需要大量资金的情况下，可以先向新的银行申请抵押贷，银行出批贷函之后再把按揭结清。如果自有资金还款更好，但通常情况是我们没有足够的资金结清尾款，这时候，可以选择用“过桥”的方式结清按揭。

北京房屋抵押贷款流程：准备材料——向新的银行申请抵押抵款——出批贷函——过桥垫资、结清尾款、解押——新的银行上抵、放款——还清垫资费用、剩余资金自由支配

 举例：

李先生还处于按揭状态的房子市值800万，现在还剩300万没结清，去银行做一抵能贷出7成左右来，也就是大概560万，但是王先生手里没有足够的钱结清按揭，于是他先向银行申请了抵押贷款，银行出批贷函之后，李先生找到过桥公司申请借款结清房贷、解押，新的银行放款之后先把借过桥公司的钱和产生的利息还掉，剩余的钱就可以自由支配用于开店做生意了。

！注意：过桥费用一般是按天算的，大家一定要擦亮眼睛找靠谱专业的过桥助贷公司，以免被收高额利息还拖沓时日迟迟办不下来，白白烧咱们自己的血汗钱。

【方法评估】适用于按揭尾款不多，所需资金量大，想申请到低息额度大、还款压力小的情况。

优点：既降低了按揭贷款的利率，减轻了之前按揭还款的压力，又搞定了经营上的融资难题。目前北京抵押经营贷一抵能做到2.8%，相比方案一，大大减轻还款压力，且资金可支配时间长，最长可贷20年，灵活还款可先息后本也可以等额本息。可支配资金额度大。

缺点：如果没有自有资金结清尾款，需要过桥，需要约提前还款，时间稍长，如果没有太多精力，不知道准备哪些材料，不知道哪些银行可以办理，可以找专业的助贷公司办理，毕竟我们的精力是有限的，不可能做到面面俱到，事事精通。专业的助贷可以让您全程安心，并且提高办理效率，缩短放款时间，且还可以根据自身资质申请到更优质更适合自己的低息产品。