北京房屋抵押贷款对抵押房勘察哪些：

信贷人员在现场调查时，有以下注意事项，实地地址要和登记地址保持一致;要判断地理位置、交通是否良好;要查看房屋结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况、当前用途;要对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况;有否被部分拆除、损毁;是否需要加固补强;是否具备独立使用功能;抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物;物业管理情况。实地查看实物状况以后，信贷人员要核查该房产由何人占有使用、收益。使用并不一定是租赁关系，现实中还有各种借用、占用，往往其中存在复杂的利益关系(如家庭亲属矛盾)。信贷人员应了解使用人的背景、与房主的关系及取得使用权的原因，特别注意房屋是否被公益性，行政性以及特殊单位(强力部门、黑势力等)使用。如果调查时，使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，这种房产就不能接受作为抵押物。更多的情况是租赁使用，要了解租赁的期间、租金标准和用途，承租人的背景以及与抵押人之间的关系(特别要防范关联方虚假租赁)，要检查有没有证明租货关系的缴费凭证，租货合同是否备案，要了解承租人是否有购买租货物业的意感，租户在抵押房产上有无加建、扩建、装修。大部分房产由借款人自己或亲友提供，抵押物现场调查也是一个收集借款人各种信息的过程，信贷人员要向小区保安、门卫、邻居、房产中介以及当地政府主管部门(如公安、税务、街道办、居委会、村委会)等了解情况。

信贷人员要了解房屋的历史渊源，前房主以及目前借救人的个人情况，取得房产的途径，是否拖欠转让价款、水费、电费、燃气费、供暖要、通信费、有线电视费、物业典、房产税等?还要了解借款人个人及家庭拥有的房产数量情况，是否属于唯一住房?房主品行如何，是否涉及黄赠毒黑，是否涉及高危行业?是否涉诉?信贷人员要了解所在区域近期同类房产的市场价格、租金消况，要了解房产原始购入价格。预估过户时会产生的税费，到了房屋现场还要与房主会面，询问抵押动机和意愿，判断是否合理，观察客户话语是否流畅，恶路是否清晰(是否精神病人)，家庭成员意见是否一致，抵押至少要征求当家人的意见。有时要查看住宅地让是否是借款人真正的常住地，可从以下方面观察:厨房是否有做饭的痕迹，是否有厨具及做饭调料，卫生间是否在使用及整洁度，餐桌地板是否积灰，垃圾桶是否有垃圾，水电是否正常等。

调查完毕后，下一步就是抵押品的价值评估，当然产权有严重瑕疵的，价值评估就要大打折扣了。房地产估价方法很多，常用的有市场法、成本法、收益法。市场法就是参照相同地段的房地产成交价格，再对楼层、新旧等进行修正，得到待估房地产价格的评估方法。成本法是指在当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣除已损耗的价值来确定被评估房地产价值的方法，公式为:房地产价格=土地价格+房屋建造成本一应除折旧值。收益法，就是把房屋租金通过利率折现后的价值。要深人了解房地产抵押评估，可以参考《房地产估价规范》《资产评估准则--不动产》。住房往往都有频繁的市场交易，可以通过市场法进行评估;有出租收益的，可以通过收益法评估。如果当地泡沫严重，可以采用成本法评估;房改房和经济适用房的评估，还要扣除土地出让金。不同城市、区位、使用年限、类型、容积率、交通条件、生活、教育、医疗、自然人文景观、房屋装修、采光、通风、朝向、建筑质量、楼层、邻居、治安都会影响住房的价格，以及将来处置的难易程度。