北京房子抵押贷款如何办理成数高，对客户整体资质的要求，从以下5点去讲。

（一）北京房子抵押贷款对借款人的要求：

①人的年龄：年龄在18-23岁，65-70岁之间只能作为抵押人，60-65岁的非真实经营都需要子女共借，最次也是得需要子女知晓。不在一个户口本上得去公安局，或者街道办事处开直系亲属证明。

②人的婚史：在每段婚姻，涉及到房产是否在离婚协议上明确了产权归属问题，如果没有需要去公证处做析产证明。

③人的征信：包括逾期，小贷笔数，信用卡使用比例，查询次数，这些最终都会影响利率和抵押贷款的成数。

④人的诉讼：如果是原告或者被告已经结案1-2年得有结案证明，还得看具体是什么案件，如果是诈骗，赌博，等刑事案件基本上95%的银行都pass掉了

⑤人的资产：有二套无论本地或者外地都是加分项，有豪车，有银行理财产品加分项

⑥人的收入或者流水：包括固定收入，附加收入，公司的对公流水。

。。。。。。每个客户都有自己的情况，单笔单议。

（二）北京房产抵押贷款对房子的考察：

①房龄：不能太大，一般在30年以内，城六区维持在35-40年都可以

②房屋面积：一般在80-120内正常，面积低于40平，能接的银行就少了。

③房屋区域：最好是城六区和近郊六区，远郊四区能做的银行也少，一般成数也低。

④房屋楼层：一般在一楼或者在顶楼评估值会偏低，没有电梯也会受影响。

⑤房屋情况：干净房本，正常抵押，如果一低是按揭，操作二抵满足本行的话还款时间大于12-18个月，一般都是7成-抵押剩余额度，如果一低是经营贷，二抵一般利率很高

⑥房屋性质：是商品房，还是房改房，或者经适房

⑦房屋立项：住宅，公寓，商铺，商业，办公，厂房，储藏。。。。。。

⑧房屋查封：房屋是否有被查封的历史，是什么原因导致的查封，一个人名下几套房产，有没有其他房产被查封的。

。。。。。。每个房产都有自己的情况，单笔单议。

（三）北京房屋抵押贷款对公司方面的要求：

①真实经营，还是壳。如果真实经营，

②办公地址是自有，还是租赁，有租赁合同和转账凭证。

③经营期间的上下游合同，最少上游得准备2-4份，下游得准备2-4份

④财务报表：反应公司的真实经营情况的数据，银行客户经理做卷的时候要采纳上面的数据。

⑤对公流水是否能覆盖贷款金额和负债的1-2倍，如果覆盖不了有个人流水也可以，但是流水必须是经营性流水。

。。。。。。每个公司都有自己的情况，单笔单议。

4）贷款用途：

名义用途和真实用途，必须有明确贷款用途。要实话实说，客户经理在操作的时候才会采取一些规避的措施

5）还款来源：

①第一还款来源：肯定是经营盈利还款。

②第二还款来源：就是人方面考察的资产，一个人名下有好几套房子，真是经营失败，可以变卖别的房产还款，所以每个银行都会或多或少去考察客户的经济实力。

客户的资质和需求，银行也有自己的硬性要求，这个时候，我们了解完情况，就会匹配2-3套方案，也会给客户合理的意见，达成一致，签完合同就开始前期准备资料，直到放款。

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诺伊金融李经理（18710059610）客户日常遇到的问题汇总