在北京朝阳区办理房屋抵押经营贷款如何做贷前准备？

银行的房屋抵押经营性贷款利息低，还款灵活，是解决资金周转第一选择。为了让大家对这一类贷款有更透彻的认识，这个话题向大家详细介绍一下，希望能帮助到大家。抵押经营贷款属于商业类贷款，实际用途主要为公司经营，受国家政策影响的概率较大。经营贷款在额度上比房抵押消费贷更加有优势，几乎没有上限天花板。因此像65岁老人也可以抵押做主贷人，抵押人年龄最高可到80周岁等等。房屋抵押经营贷款的基本准入三大条件。

（一）关于银行对公司的要求

先说一下公司的重要性。顾名思义，抵押经营贷款主要是用作企业或个体工商户日常经营的。所以银行要求借款人名下或直系亲属名下有公司的情况下才能申请这类产品。但是，银行对借款人名下公司也是有一定的要求，不是随便一个公司就可以。

1）公司注册时间满一年以上，加股东时间或者变更法人时间满半年。当然了，也有一小部分银行政策比较宽松，新加股东可以直接办理，新注册公司不可以。

2）公司性质以及经营范围不可以是房地产或者金融投资行业，也不能是KTD、理发店等等。

3）公司名下不能有诉讼或者经营地址异常情况，如果有异常，必须全部处理完以后，才能正常使用。

（二）银行对借款人抵押人要求

1）征信要求，要看两年的逾期参考五年的征信，近半年的查询次数，负债要求不能资不抵债，还有小贷的笔数和小贷的金额，抵押经营不只是看借款人的征信，同时也需要看配偶的征信，要求和借款人一样，如果配偶征信比较差的情况下，也会影响抵押贷款的申请及批款。注，查询次数是指放款机构以贷款审批、信用卡审批、资信审查、担保资格审查等名义来查询借款人的征信，本人查询和贷后管理不算，单家机构多次查询只算一次。

2）年龄要求。银行对借款人和抵押人的年龄要求是18-70周岁。如果年龄在60-70周岁的话，银行会要求借款人年龄加借款期限不超过70周岁。另外，如果借款人年龄在22-25周岁或者65-70周岁，银行出于对还款能力的稳定性考虑。可能会追加共同借款人。

3）借款人涉诉情况。目前银行对企业及个人的涉诉情况还很关注的，但是也并没有一棍子打死。以下就是银行对涉诉情况的要求。案件已经结清且执行标的金额小，案件未结清或者结清执行标的金额大或者被纳入失信被执行人，涉及到刑事案件。

4）个人流水，个人流水是作为佐证借款人收入来源最直接的证据。银行对借款人的流水的审查还是比较仔细的。在抵押经营贷时，每个银行对流水的要求都不一样。比如某股份制商业银行要求近六月所有的有效收入流水，包括对公流水以及个人流水能覆盖本次贷款金额即可。其中个人流水和配偶的流水都算在。比如某国有银行对流水没有绝对数量上的要求，但是流水必须要与日常经营活动相关联，以证明企业在正常经营。所以大家首先要对自己的流水要有一个清楚的认知，并结合银行要求。才能选择更适合自己的银行。注：银行对于非有效流水的定义是同名账户以及直系亲属之间往来款，款项当天进当天出，贷款买房的款项。

5）借款人职业借款人的工作单位不能是公务员或者部分事业编，也不能是金融从业人员。借款人夫妻名下不能有房地产公司和金融公司。

（三）对抵押物的要求

1）房龄：城六区且三环以内的或学区房50年以内，近郊都在30年以内。

2）状态：住宅实际办公会降成，内部结构不能发生变动

3）面积：真实经营面积没有要求，一般50平以上贷款金额大于100万银行经理愿意操作。

4）房本：新房本可以操作。持有3个月好沟通。

5）性质：商品房，房改房（成本价，标准价，优惠价），经适房（一类经适房，二类按经济适用房管理）

6）用途：住宅，公寓，商业，办公，商铺，厂房，仓储

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诺伊金融李经理（18710059610）客户日常遇到的问题汇总