北京房屋抵押贷款从人、房、公司这三个方面来说明大前提是，只要房子足够好，其他两项都可以弱化不少。

（一）人

（1）年龄：主借人：一般要求22-65，特殊情况18岁以上，65岁以上也可，最高可以做到75岁，极限可以做到75岁以上，需要子女共签；产权人：一般要求18-70，少部分可以做到有未成年人或70岁以上老人。特别提醒：18岁以内属于未成年人，如果产证只有未成年人，做不了。

（2）国籍：普遍要求主借人是大陆籍、少部分银行可以放宽到港澳台、外籍，或者主借人的配偶是港澳台和外籍；

（3）征信（A）查询：一般有要求1个月、3个月和半年内不超过若干次，部分银行查询次数增多，利率增高，少部分银行极限情况可以无视查询；（B）逾期：一般要求不要连三累六，这是硬指标，极限情况是超过了，只要不是当前逾期，都好进，当前逾期结清后更新也勉强能进；

(二)房

（1）房龄：一般不要超过30年，部分会计算贷款期限+房龄不超过30年或者35年；实际上，房龄可以无视，有银行可以做；

（2）产证时间：一般要求至少3个月以上，如果是刚刚拿到的产证，俗称新产证，比如刚买到法拍房或者其他全款房，再做经营贷的话，很容易让人怀疑是不是资金压力太大，所以一些银行会对产证时间有要求；事实上，不少银行可以进新产证，可以配合法拍一起做，买房不花钱的，俗称当双新；

（3）房子面积和市场价这方面的要求在于评估房东的经济实力和房子的流通情况，一般300万作为分水岭，超过300万的抵押物，银行更喜欢；房子的面积至少35-40平以上。

（4）房子所在区域普遍会要求房子不在延庆，因为这里面的房子价格很多确实不太高，而且流通性不太好，我见过的最低的房价是10万出头，银行对于房子的抵押最低金额都是70万左右，但不是说不能搞，有其他一些机构或者个人可以做延庆的房子。

（5）备用房的问题即现在抵押的房子是不是房东的唯一住房，如果是唯一住房有些银行不接的，即便有些接，也会降低额度，因为设计如果还不上的话，处置起来会非常麻烦。

（6）房屋的类型住宅、商铺、商住、写字楼、厂房、别墅都可以做抵押，只是因为不同类型的不动产的流通性不同，所以对于他们的抵押成数也会有所不同。一般住宅抵押成数最高，普遍在7成左右，最高可以做到95成；别墅次之，最高可以6成左右；办公楼和商铺、商住等，一般5成左右，这里还涉及是否沿街商铺的问题；厂房很多银行不接，最高是5成左右；

（7）可否三方抵押也就是直系亲属能不能抵押直系亲属的房子，比如儿子抵押父母的房子等，大多数银行支持直系亲属的三方抵押，少部分银行支持公司股东的三方抵押；8.带上家抵押出批复这个适用于已经有抵押的情况，比如房子已经抵押在A银行了， 现在要做到B银行，B银行在审核的时候，是可以带着A银行的抵押出批复，等批复出来之后再进行垫资过桥解押，B银行再放款。上家的抵押主要有这几种：银行、典当、消费金融、民间四种。这个要提前安排，因为很多银行是不接受除银行之外的抵押的，尤其是带了民间的抵押，要不要就要垫资的时间比较久了。三、公司有人吹过牛，抵押贷款10成，13成，15成做出来，这个100%是带了公司、个人的信贷出来的，很多银行在做抵押贷款时候，会顺带给做一笔信贷，所以，如果公司的经营情况比较好，做出企业贷的金额较大，算起来就有很高的成数了。

（三）对于公司的要求包括以下方面：

（1）成立时间和入股时间：公司成立时间都要有1年以上的老公司，但是可以新入股，也就是购买一个公司，从购买时候起，算入股时间，普遍会要求3个月，6个月，少部分银行可以新入股；

（2）流水省略，这个不做展开，一般1000万以内不做过高要求，主要看抵押物的品质，如果要抵押成数很高的话，对公司的要求就比较高了，真实经营并且提供流水。

（四）额度等其他情况

（1）额度普遍在1000万以内，称为普惠业务，如果要做更高的额度，参考以下：1500万，工行、建设、江苏、盛京、广发和邮储3000万，交通、中信、光大、华夏、招商、浦发、宁波、大连、杭州等4000万，平安5000万，浙商、民生不限的：兴业、稠州、厦门国际

（2）利率目前普遍2打头，看客户情况，如果征信不太好、房子市值不高、公司空壳，利率会稍高；

（3）期限普遍10年期

（4）还款方式普遍可以做到先息后本，但要自己看条款，有些会要求每半年、每年归本一部分的，还有特殊地，气球贷，前半年先息后本，后面等额本息的；